|
|
|
 |
|
Fiscale aspecten
|
|
Positief saldo eigen woning
Het saldo eigen woning is het eigenwoningforfait minus het totaalbedrag aan
aftrekbare kosten. Het eigenwoningforfait wordt berekend door de WOZ-waarde te
vermenigvuldigen met 0,55% (voor woningen met een WOZ-waarde lager dan €
75.000 gelden andere percentages). Het berekende eigenwoningforfait kan niet
hoger zijn dan € 9.300. De aftrekbare kosten bestaan uit de betaalde
hypotheekrente en een aantal andere kosten.
Zowel het eigenwoningforfait als ook de aftrekbare kosten worden bij de
aangifte Inkomstenbelasting/PHVV vermeld in Box 1.
Een negatief saldo (d.w.z. de aftrekbare kosten zijn hoger dan het
eigenwoningforfait) leidt in principe tot een fiscale aftrek. Een positief
saldo (dat wil zeggen de aftrekbare kosten zijn minder dan het
eigenwoningforfait) leidt in principe tot een bijtelling.
Met ingang van het belastingjaar 2005 hoeft echter een positief saldo niet meer
bijgeteld te worden. Bij kleinere hypotheken kan het volledig aflossen van de
hypotheek een fiscaal voordeel opleveren.
Bijleenregeling
Tot 01-01-2004 was de rente van een lening in principe fiscaal aftrekbaar. Mits
het geleende geld gebruikt werd voor de aankoop, het onderhoud of de
verbetering van de eigen woning. Vanaf 01-01-2004 is de rente van de hypotheek
bij verhuizing naar een duurdere woning alleen fiscaal aftrekbaar, voor zover
de hypotheekverhoging nodig is om het verschil te financieren tussen de
aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief verwervingskosten) en de opbrengst
van de oude woning (na aftrek van kosten, zoals makelaarskosten). Indien de bij
de verkoop van het oude huis gemaakte winst niet wordt gebruikt bij de
financiering van het nieuwe huis ontstaat er een beperking van de fiscale
renteaftrek.
Voorbeeld:
| Opbrengst verkoop oude woning |
|
€ |
200.000 |
| Makelaarskosten |
|
€ |
5.000 |
| |
|
|
--------------------- |
| Netto verkoopopbrengst |
|
€ |
195.000 |
| |
|
|
|
| Eigenwoningschuld* |
|
€ |
125.000 |
| |
|
|
--------------------- |
| *Bestaande hypotheek |
| Vervreemdingssaldo |
|
€ |
70.000 |
| |
|
|
|
| Aankoop nieuwe woning |
|
€ |
300.000 |
| Kosten |
|
€ |
30.000 |
| |
|
|
--------------------- |
| Totaal benodigde financiering |
|
€ |
330.000 |
| |
|
|
|
| Eigen woningreserve |
|
€ |
70.000 |
| |
|
|
--------------------- |
| Max. eigen woningschuld |
|
€ |
260.000 |
Dit betekent dat de rente over maximaal Euro 260.000 fiscaal aftrekbaar is. Het
betekent overigens niet dat men in bovenstaande situatie geen hypotheek zou
kunnen krijgen van Euro 330.000. Dit is vanzelfsprekend afhankelijk van o.a.
inkomen en waarde te financieren woning.
Eigenwoningschuld
De schuld waarvan de rente in aanmerking wordt genomen als aftrekbare kosten
met betrekking tot een eigen woning (schuld waarover de rente fiscaal
aftrekbaar is in box 1).
Vervreemdingssaldo eigen woning
Het verschil tussen de netto-verkoopopbrengst van een eigen woning en de
eigenwoningschuld met betrekking tot die woning. De netto-verkoopopbrengst van
een eigen woning is de verkoopopbrengst verminderd met de kosten met betrekking
tot de verkoop , zoals makelaarscourtage.
Eigenwoningreserve
Het bedrag waarvoor bij aankoop van een nieuwe eigen woning geen
eigenwoningschuld kan worden aangegaan. Met andere woorden: het bedrag dat
“verplicht” uit eigen middelen voor de financiering van de nieuwe eigen woning
moet worden aangewend, dan wel het deel van de schuld waarover de rente niet
aftrekbaar is.
Verjaringstermijn eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve die ontstaat bij de vervreemding van de eigenwoningreserve
blijft drie jaar bestaan.
(Tot 1 januari 2010 was dit vijf jaar).
Partnerregeling
Deze regeling is zowel van toepassing op fiscale partners als ook op
belastingplichtigen die duurzaam een gezamenlijke huishouding voeren. Deze
regeling is ingevoerd om misbruik van de bijleenregeling te voorkomen. De
partnerregeling is van toepassing als de partners samen of een partner alleen
een eigen woning koopt en vooraf in de eigen woning van een van beide partners
hebben gewoond. Voor zover een partner (eigenaar oude woning) de
eigenwoningreserve niet benut, wordt deze in aanmerking genomen bij de andere
partner. Bij het einde van de samenleving vervalt de partnerregeling. Dit kan
echter met betrekking tot de eigen woningschuld gevolgen hebben voor de
achterblijvende partner.
Aflossen in Box 1 of Box 3
Vaak zijn hypothecaire leningen verdeeld over box 1 en box 3. In box 1 is de
rente fiscaal aftrekbaar. In box 3 is de rente niet fiscaal aftrekbaar, maar
wordt de schuld grotendeels in mindering gebracht op een eventueel positief
vermogen. Sinds 13 november 2006 kan men kiezen of u de aflossing toerekent aan
box 1 of aan box 3. Gezien de fiscale aftrekbaarheid is de aflossing van het
box 3-deel voordeliger.
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
U kunt met een KEW een vermogen sparen om (een deel van) uw hypotheek af te
lossen. Een KEW kan samen met een aflossingsvrij lening een zogenaamde
spaarhypotheek vormen. De KEW keert uit bij in leven zijn van een natuurlijk
persoon op een bepaalde datum of bij overlijden vóór deze bepaalde datum.
Spaarhypotheek
De spaarhypotheek bestaat uit een lening en een spaarverzekering. Tijdens de
looptijd betaalt u over het geleende bedrag alleen rente. Doordat u niets
aflost, blijft uw fiscaal voordeel van begin tot einde maximaal. Bij de
spaarhypotheek hoort dan ook een relatief lage netto maandlast. De premie voor
de spaarverzekering bestaat uit twee elementen: de spaarpremie en de
risicopremie. De spaarpremie zorgt ervoor dat aan het einde van de looptijd er
voldoende 'gespaard' is om het leningbedrag in één keer (onbelast) af te
lossen. De risicopremie dekt het risico van voortijdig overlijden van u of uw
partner.
Aan welke voorwaarden moet een kapitaalverzekering voldoen om als KEW te worden
aangemerkt en zo onder de belastingheffing van box 1 te ressorteren.
-
In de verzekeringsovereenkomst moet duidelijk vermeld staan dat de uitkering
uit de KEW gebruikt moet worden om de eigenwoningschuld af te lossen;
-
De KEW moet bij een professionele verzekeraar zijn afgesloten;
-
De verzekering moet recht geven op een eenmalige uitkering bij in leven zijn of
overlijden;
-
In de betreffende polis moet expliciet vermeld staan dat het een zogenaamde
“eigen woning” conform de Wet IB 2001 is;
-
Er moet minimaal 15 jaar premie betaald zijn (tenzij eerder overlijden). De
verhouding tussen de laagste en de hoogste premie in enig jaar betaald, mag de
verhouding 1:10 niet worden overschreden;
-
Een KEW mag nooit langer lopen dan de periode waarin men recht heeft op de
hypotheekrenteaftrek. Dit is niet alleen van belang bij het afsluiten van een
KEW, maar 30 jaar. Voor een kapitaalverzekering welke is omgezet in een KEW
geldt de looptijd van 30 jaar vanaf de oorspronkelijke ingangsdatum van de
kapitaalverzekering.
Als aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan is de uitkering uit de KEW
vrijgesteld van belastingheffing.
KEW-vrijstelling
De huidige KEW-vrijstelling per persoon bedraagt thans (2008):
-
indien minstens 15 jaar premie is voldaan: € 32.900 per belastingplichtige
-
indien minstens 20 jaar premie is betaald: € 145.000 per
belastingplichtige
-
indien de verzekering wordt uitgekeerd door overlijden en alle premies tot dat
overlijden zijn betaald: € 145.000.
De vrijstelling voor een Kapitaalverzekering Eigen Woning kan nooit meer
bedragen dan de Eigen Woning Schuld (Hypothecaire lening).
Voor de op 14 september 1999 bestaande Kapitaalverzekering geldt in 2008 een
vrijstelling van € 123.428.
Fictieve uitkering
De Belastingdienst gaat ervan uit dat de verzekering tot uitkering is gekomen
op het moment dat de KEW niet meer aan de voorwaarden voldoet. De
verzekeringnemer betaalt dan (progressief) belasting over het rentebestanddeel
in de uitkering.
Verhuizen
Er zijn drie mogelijkheden:
-
U verhuist naar een andere koopwoning. U kunt uw KEW meeverhuizen en u blijft
uw fiscaal voordeel behouden;
-
U verhuist naar een huurwoning. U voldoet niet meer aan de voorwaarden van een
KEW. Uw KEW wordt niet meer in box 1, maar in box 3 geplaatst en keert fictief
uit (Zie fictieve uitkering);
-
U verhuist “tijdelijk” naar een huurwoning voor deze situatie geldt een aparte
regeling: de “Verhuisregeling”.
Verhuisregeling
De KEW wordt geplaatst in box 3. Bij tijdelijke verhuizing hoeft u echter geen
belasting te betalen over het opgebouwde kapitaal, zolang uw uitkering onder de
vrijstelling valt. Ook kunt ook van deze vrijstelling gebruik maken als u nog
niet voldoet aan de eis van minimaal 15 jaar premie betalen. De verhuisregeling
is slechts drie jaar geldig. Bij aankoop van een nieuwe woning binnen deze
periode kan de polis worden gekoppeld aan deze woning. Koopt u echter een
nieuwe woning ná deze 3 jaar dan wordt uw hypotheekrenteaftrek beperkt.
Fiscale aftrekbaarheid rente en kosten
Van fiscale aftrekbaarheid van kosten of rente kan alleen sprake zijn bij
aanschaf, verbouwing en/of verbetering van een zogenaamde “eigen woning”. Dit
is een woning welke eigendom is van de belastingplichtige en door
belastingplichtige zelf wordt bewoond (zogenaamde Box I–woning).
Aftrekbare kosten
-
Notariskosten hypotheekakte;
-
Doorhalen hypothecaire inschrijving (royementskosten);
-
Afsluitprovisie (oversluiten) hypotheek;
-
Prolongatierente of bereidstellingsprovisie (rente die wordt berekend indien de
akte niet binnen de overeengekomen termijn passeert);
-
Taxatie in verband met aanvraag hypotheek;
-
Bankgarantie;
-
Aanvraag Nationale Hypotheekgarantie;
-
Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming;
-
Woonlastenverzekering (koopsom of premies);
-
Boete(rente) bij oversluiten hypotheek, indien de rente betrekking heeft op de
Eigen Woning;
-
Kosten advies geldlening;
-
Koopsom of premies woonlastenverzekering (Alleen het deel welke betrekking
heeft op dekking arbeidsongeschiktheid);
-
Betaalde borgstelling (bijvoorbeeld als uw ouders borg staan voor uw
hypotheek).
Niet-aftrekbare kosten
-
Koop- of aanneemsom;
-
Kosten overname roerende zaken;
-
Overdrachtsbelasting;
-
Verbouwingskosten;
-
Makelaarskosten;
-
Notariële transportakte (eigendomsakte);
-
Overdrachtsbelasting;
-
BTW (grond of nieuwbouwwoning);
-
Onroerend zaakbelasting;
-
Afkoop van het recht op erfpacht, opstal of beklemming;
-
Bankgarantie.
Aftrekbare rente
-
Rente voor aankoop, onderhoud en verbetering;
-
Rente voor andere doeleinden dan de eigen woning, mits de hypothecaire lening
voor 01/01/1996 afgesloten;
-
Rente over een lening die is gebruikt voor de aankoop van een deel van de
woning van de partner (bijvoorbeeld bij beëindiging van de relatie);
-
Vooruitbetaalde rente die enkel en alleen betrekking heeft op de eerste helft
van het volgende belastingjaar;
-
Rente over een lening in verband met boedelscheiding bij uitkoop eigen woning;
-
Rente over een lening die is over gesloten of omgezet, waarbij de
oorspronkelijke lening was aangegaan voor een eigen woning;
-
Bouwrente en grondrente in rekening gebracht na aankoop van een eigen woning in
aanbouw (**);
-
Rente over een overbruggingskrediet uiterlijk tot einde van het tweede jaar na
verhuizing;
-
Rente in verband met financiering erfpacht;
-
Heeft u een nieuwe woning gekocht, maar uw oude woning is nog niet verkocht,
maar u woont wel al in de nieuwe woning? U mag dan de rente van het lopende
jaar in mindering brengen bij de belastingaangifte. Het is wel van belang dat
uw oude woning in één van de voorafgaande twee kalenderjaren heeft bewoond. Uw
oude woning mag echter niet meer bewoond zijn en moet bestemd zijn voor de
verkoop.
-
Heeft u een nieuwe woning gekocht, maar woont nog in de oude woning? Indien u
de intentie heeft om dit jaar of een van de twee komende kalenderjaren de
nieuwe woning te gaan bewonen, is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. Dit
ongeacht het leegstaan of eventueel in aanbouw zijn van de nieuwe woning.
(**) Als deze kosten worden meegefinancierd kunt u de rente over dit deel van
de lening niet aftrekken. De schuld in verband met deze meegefinancierde kosten
vallen in box 3.
Indien de woning is gekocht vòòr 1 januari 2001 is de meegefinancierde rente
wel fiscaal aftrekbaar.
Niet-aftrekbare rente
-
Rente over bijgeschreven rente;
-
Rente over lening bij uw partner voor aankoop en/of verbetering van de woning;
-
Bouwrente in rekening gebracht bij aankoop van een eigen woning in aanbouw. (Is
de bouwrente echter gefinancierd met een lening, dan is de rente over deze
lening wel aftrekbaar.)
Oversluiten hypotheek
Onderstaande kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Indien de kosten zijn
gefinancierd, is de rente hierover niet aftrekbaar. De betreffende lening wordt
in box 3 geplaatst.
-
Boeterente wegens aflossen lening;
-
Notariskosten hypotheekakte;
-
Afsluitprovisie;
-
Doorhalen hypothecaire inschrijving (royementskosten);
-
Kosten aanvraag Nationale Hypotheekgarantie.
Lening in verband met verbouwing/onderhoud
Onderstaande kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
-
Notariskosten hypotheekakte;
-
Afsluitprovisie;
-
Taxatiekosten in verband met aanvraag hypotheek.
Indien de kosten zijn gefinancierd, is de betaalde rente hierover niet
aftrekbaar. De betreffende lening wordt in box 3 geplaatst.
-
De rente over een lening welke is afgesloten voor onderhoud of verbouwing van
de eigen woning is gedurende een half jaar volledig aftrekbaar. Zijn echter de
werkzaamheden na een half jaar niet geheel afgerond, kan de rente pas worden
afgetrokken vanaf het ogenblik dat er uitgaven zijn gedaan. De volledige
renteaftrek voor het eerste halfjaar blijft echter in stand.
-
Indien de verbouwing is gestart en de lening om de verbouwing als nog te
financieren wordt binnen een half jaar na het begin van de verbouwing
afgesloten, is de rente volledig aftrekbaar vanaf het moment van aangaan van de
lening.
-
Het is verstandig om het geleende geld voor de verbouwing op een aparte
bankrekening te plaatsten. Door alle nota’s te betalen via deze bankrekening,
houdt u een goed overzicht over uw uitgaven en is de verantwoording richting
belastingdienst een heel stuk eenvoudiger.
-
Bij een zogenaamde bouwdepot worden de betaalde en ontvangen rente gedurende
twee jaar na afsluiten van de lening als volgt behandeld:
- In principe zijn de kosten en de betaalde rente fiscaal aftrekbaar (box 1)
- Deze aftrekpost dient echter verminderd te worden met de rente welke over het
bouwdepot wordt ontvangen.
- In het geval dat het bouwdepot niet helemaal is opgebruikt wordt het
openstaande saldo na de verbouwingsperiode (of na het einde van de bouwdepot
termijn van 2 jaar) geplaatst als schuld in box 3.
In dit geval zullen de bij het afsluiten van de lening als fiscale aftrekposten
behandelde kosten naar evenredigheid moeten worden gecorrigeerd.
Verhuizing
Een woning welke nog niet bewoonbaar is door verbouwing of doordat de woning
nog in aanbouw is, kan onder voorwaarden beschouwd worden als een eigen woning.
De belangrijkste voorwaarde is dat de woning moet leegstaan. Een andere
voorwaarde is dat de woning in het betreffende kalenderjaar of in een van de
twee volgende kalenderjaren bewoond moet worden. Eenzelfde regeling is van
toepassing op woningen welke in het betreffende kalenderjaar of in de twee
voorafgaande kalenderjaren als eigenwoning voor de belastingplichtige hebben
gediend. De woning meet leegstaan, als hoofdverblijf hebben gediend en te koop
worden aangeboden. De hypotheekrente is aftrekbaar en het eigenwoningforfait is
nihil.
Hypotheekrente bij verhuurde woning
De hypotheekrenteaftrek voor een eigen woning die tijdelijk is verhuurd en waarvan
de verhuurperiode voorbij is, herleeft tot maximaal twee jaar. In principe is deze
maatregel van toepassing voor de jaren 2010 en 2011. Indien de woning in 2008 of
2009 is verhuurd, is deze maatregel eveneens relevant.
Echtscheiding
Meer informatie over “fiscale aftrekbaarheid en kosten” bij een echtscheiding
kunt u vinden bij het onderwerp “echtscheiding”.
Hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar
Sinds 1 januari 2001 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar.
Dit is alleen van toepassing voor hypothecaire leningen welke op of na 1
januari 2001 zijn afgesloten. Voor hypothecaire leningen afgesloten voor
deze datum, begint de 30-jaarstermijn pas op 1 januari 2001. Bij het
gedeeltelijk aflossen van de hypothecaire lening voordat de
30–jaarstermijn voorbij is, hebben géén invloed op deze beperking. Bij
volledige aflossing wordt de 30-jarige termijn wel stopgezet. Bij verhoging van
de hypothecaire lening in verband met verbouwing of aanschaf van een duurdere
woning, gaat er een nieuwe 30-jaarstermijn in voor deze verhoging. Voor de
oorspronkelijke lening blijft de 30-jaarstermijn gewoon doorlopen.
|
|
|
|
|
|